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新城市志︱多城全面取消限购,楼市进入市场主导时代?

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原创 2024-05-11 14:13·澎湃新闻

5月9日,杭州和西安先后宣布全面取消住房限购,消息一出,迅速引发各界的广泛关注和讨论。而在4月底,成都已先行全面取消限购。

消息并不让人感到意外。4月30日,中共中央政治局召开会议,强调“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展”。

截至目前,共有35个城市放松了限购,24个城市全面取消限购。除此之外,还有160多个城市出台了包括放宽公积金贷款政策、购房补贴、取消首套房商贷利率下限、“白名单”项目融资支持等政策。

这会对楼市后续走向产生怎样的影响?纷纷取消限购,是否意味着楼市将进入市场主导时代?

杭州

杭州取消限购为何全国关注

杭州本次全面取消限购,是过去半年多来,杭州一系列放宽楼市调控动作的延续。

自去年10月开始,杭州先是宣布将限购区域从之前的9区,缩小到上城、拱墅、西湖、滨江等主城4区;今年3月,又进一步放开二手房限购。经过这两轮的松绑,杭州就只剩下主城4区的新房仍在执行限购措施。

也就是说,此次新政虽名为全面取消限购,实则只是取消了主城4区的新房限购。这么看,新政的力度其实并没有想象的那么大。

而且,此次新政中的一些措施,并非杭州首创。比如按区认定有房无房,使得购房者基本都能享受首套利率优惠,武汉等地早已如此;至于购房可申请落户,最初被解读为“购房可落户”,因为南京此前已这么实施,结果杭州房管部门随后回应称解读不准确,目前还只是在“研究提升积分落户框架内房产的赋分权重”。

事实上,在杭州之前,东莞、郑州、厦门、南京、苏州、武汉等绝大多数新一线、强二线城市,甚至就连素有“楼市调控最严城市”之名的长沙和同为“第五城”竞争者的成都,也都已全面解除了楼市限购。

之所以杭州这次松绑尤其引发全国关注,而对于同天取消限购的西安,人们的讨论热度就明显不及杭州,主要还是跟杭州在地产圈的标杆地位有关。

众所周知,杭州的土拍出让金额,常年位居全国第一。这一来是因为,跟北京、上海等成熟都市不同,杭州尚处于城市扩张期。伴随每年大量外来人口的持续涌入,学校、医院、交通等各种基建配套需求不断增长,各方面都要用钱。

另外,杭州制造业占经济比重相对较低。2023年全市工业增加值为5667亿元,不到上海、苏州的一半,也低于宁波、无锡甚至南通等长三角城市,全国排名17位,远不及杭州GDP的位次。这也导致来自工业部分的税收相对较少,土拍资金成为杭州政府重要的收入来源。即便是去年那样的楼市行情,杭州的拍地收入也达到了1779.98亿元,是西安的近两倍。

所以楼市的起伏,对杭州的影响很大;反过来讲,杭州的政策一变动,涟漪就会在全国扩散。

与此同时,杭州又以富庶著称。这倒不是笼统印象,2023年,杭州本外币存款余额,也就是民间所称的城市资金总量高达77588亿元,仅次于四大一线城市,比第六名的成都(58074亿元)多出近两万亿元,相当于南京加福州的总和。这也决定了未来可涌入杭州楼市的“弹药”,远多于其他同类城市。

上述因素交织在一起,可以说在一线城市全面放开限购前,杭州是最重要的地产样本城市之一。其取消限购后的楼市走向,对预测本轮楼市松绑成效几何具有风向标意义,所以才会备受关注。

市场真正主导楼市的时代将至?

从舆论和市场反馈来看,不出所料,全面取消限购政策已经在杭州地产圈激起了阵阵涟漪。有中介向中国证券报记者表示,从政策出台到现在,“电话已经打爆”,其中不少还是外地咨询买房的。

事实上,经过三月份那一轮调控放松,杭州本地的刚需和改善需求,已经得到了部分释放。

这一点从成交量变化上就可以看到。根据杭州贝壳研究院发布的数据,3月杭州十区二手房成交8557套,环比暴增了236%;中介带看量环比也提升224%,创下近4年来的最高单月带看量纪录。进入4月以后,二手房成交热度依然不减,当月杭州市区共成交二手房8402套。

而最新的调整通知,不仅把原本就已形同虚设的主城4区新房限购门槛彻底拆除了,还提出“支持因地制宜开发低密度、高品质住宅产品”,这将进一步满足不同群体,包括外地购房者对于“好房子”的多元化需求。

作为省会和新一线城市,杭州一直对于省内及周边地市的居民具有较强的吸引力。加之浙江又素来“民富”,民间庞大的财富资产,很大一部分会通过置业购房形式沉淀。随着人口逐渐向头部大城市集中,这部分人群在置业时也倾向于优先选择上海、杭州等中心城市。这次新政出台后,势必会为杭州吸引更多外地购房者。

从全国范围来看,今年3月份,全国整体库存量,包含住宅、商铺和写字楼在内是7.5亿平方米,住宅可销售库存在6亿平方米左右,相当于500万套。这样的体量占用了大量资金,随着时间的推移,利息也在不断增高,所以会加大企业的财务风险,也造成资源浪费。因此,去库存对现阶段楼市非常重要。

前不久,成都全面取消限购也曾引发热议。截至目前,除海南省外,核心城市中北京、上海、深圳政策仍较为严格,广州(120平米以下)、天津(120平米以下新房)等城市部分核心区仍有限购,但已出现松动迹象。比如,广州将限购区的社保门槛由5年降至2年,深圳最近也将非核心区的社保门槛从3年降至1年。

不可忽视的是,我国每年仍有1000多万的大学生从校园走向社会,且这个体量还将维持一段时期,他们从户籍地、从农村、从小城市走到大城市工作,也需要住房。楼市需求的背后是城市化,这个基本面没有变。不断释放的政策利好,目标就是要让越来越多的普通人在大城市站稳脚跟,安心工作生活。

按照目前的趋势,其他还未完全松绑的城市,近期大概率也会有所动作,特别是非核心区解除限购应该是大势所趋。市场真正主导楼市的时代,或许即将到来。

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